・そもそも不動産登記とは？

土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）は、依頼者の土地や建物の調査・測量を行い、「不動産登記」の手続きを代行する専門家です。

不動産とは建物や土地のことで、「不動産登記」とは、その土地や建物の面積、形、所有者などの権利情報を公開して、誰でも閲覧できるように国家機関である法務局に登録することをいいます。

法務局に「不動産登記」をすることで、不動産の所有者は第三者に対して自分が持ち主であることを証明でき、不動産を売ることや、銀行から住宅ローンを借りたりできるようになります。日本ではあらゆる不動産に、法務局への「不動産登記」が義務付けられていて、登記簿に登録した内容に変更があった場合は、登記情報を更新する必要があります。

・「不動産登記」に登録される情報は大きく２つ

「不動産登記」に登録する情報は、大きく２つの情報に分けられます。１つは土地の大きさ、建物の面積、形状、用途などの情報。もう一つは不動産の所有者など権利情報です。土地家屋調査士が登記の手続きを代行するのは、土地や建物の面積や形状、用途などの情報部分です。一方権利情報の登記は司法書士が手続きを代行します。

・土地家屋調査士の仕事内容は？

土地家屋調査士の代表的な仕事は、依頼者が建物を新築したり、相続したり、土地を分けたりなどする際に必要な、「不動産登記」の代行をすることです。そしてそのために登記する土地の測量や調査を行うことです。測量には専門の高度な技術が必要ですが、レーザー光線を使った機械などで行うことができます。

・土地家屋調査士が「土地の境界線のプロ」と言われる理由

しかし土地の境界線があいまいな場合、土地の測量はスムーズにいきません。通常、土地の境界線は、地面にある「境界杭（くい）」を見れば隣接する土地との境界がわかるものですが、年月を経てその杭が地下深く埋まっていたり、現状の登記情報と実態が大きく違っていたりすると、境界がよくわかりません。そのため土地の売買や新築、相続が困難になるのはもちろん、所有者間でもめ事が起きることも多々あります。そのようなもめ事を解消するため、土地の境界線を徹底的に調査して、境界線を確定することも、土地家屋調査士の重要な仕事です。

土地家屋調査士は、土地の境界線がわからない時、明治初期に作られた「公図（こうず）」と呼ばれる地図にまでさかのぼって調査をすることがあります。また隣接した建物の地下に境界杭がありそうな場合には、隣接する人たちにも協力を得なければなりません。 そうしたプロセスを経て、最終的に確定した境界線に協力者全員の納得が得られた時には、大きなやりがいを得ることができます。こうしたことから、土地家屋調査士は、「土地の境界線のプロ」とも呼ばれています。

※「公図（こうず）」とは？ 日本の土地は明治時代になって個人の所有が認められ、土地から税金を取ることになりました。それを「地租改正」と言います。それに伴って全国津々浦々を測量して作られ、土地の大まかな位置や形状、境界がわかる地図が「公図（こうず）」です。

土地家屋調査士の勤務先は、測量会社、建設コンサルタント、土地家屋調査士事務所、登記測量事務所などです。土地家屋調査士の多くはそうした企業に勤務した後、数年ほどで独立して自分の事務所を開業するのが一般的です。

また関連資格の司法書士や行政書士の資格を２つ３つと取って仕事の幅を広げ、さらにキャリアアップして働く人も多くいます。

土地家屋調査士の仕事は、登記用の図面を引いたり、書類を記入したりするデスクワークもありますが、実際の調査は主に外で行われるため、外で働くことも多いです。測量機器を運んで街や山の中を歩くなど、体力のいる仕事なので、男性が多いですが、女性の土地家屋調査士も活躍しています。

土地や建物は、依頼者にとって非常に大切な財産です。そうした大事な不動産に関する手続きを任せてもらうためには誠実な人柄であることが必要になります。また境界線の曖昧な土地の調査では近隣の人たちの協力も不可欠。コミュニケーション能力が高く、好感の持たれやすい人が向いています。また境界線の調査には粘り強さも必要です。

学問的には、法律の知識が必要なので法律に興味がありつつ、建築図面や地図を描くことに興味のある人が向いています。

日本ではすべての不動産で登記を行うことが法律で義務づけられています。そのため不動産登記を行うことが許されている土地家屋調査士の仕事自体は、なくなることはないでしょう。今後ますます人口減少が進み、不動産の新築案件が減少することは間違いないため、土地家屋調査士の需要が減少することも予想できます。しかし一方で高齢者の遺産相続案件は増加傾向のため、土地の境界線を調査する仕事など今後も増加していく見込みです。

また現在、土地家屋調査士の年齢構成のうち最も多い年齢のゾーンは60代です。体力のいる土地家屋調査士の仕事は、近い将来、世代交代が大きく進むことが予想されており、これから土地家屋調査士を目指す人の活躍のチャンスは十分にあるといえるでしょう。